工務店・ビルダーでは、無接道（未接道）の土地において、施主から建築・建て替えに関する問合せや相談を受けることがあります。

住宅を新たに建築したり、既存住宅を建て替えたりする際、無接道の土地では接道義務を果たしておらず、建築ができない可能性があります。

施主とのトラブルを防ぐためには、無接道になるケースや接道義務について理解を深めておくことが重要です。

この記事では、無接道の土地に関する基礎知識をはじめ、無接道になるケースと解決策について解説します。

無接道（未接道）とは

無接道とは、建築基準法で定められた接道義務を果たしておらず、建築ができない土地のことです。

『建築基準法』第43条では、建築物の敷地について、幅員4m以上の道路に2m以上接することが義務づけられています。

第四十三条　建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。

引用元：e-Gov法令検索『建築基準法』第43条

これを“接道義務”といい、義務を果たしていない土地の場合は、建物の建築や建て替えなどを行うことはできません。

また、敷地の一部が道路に接している場合でも、道路の幅員や接道の長さが規定の長さに満たしていないことがあるため、注意が必要です。

（出典：e-Gov法令検索『建築基準法』）

無接道になるケース

無接道に該当するケースとして、以下が挙げられます。

▼無接道になるケース

1. 敷地に接する道路が建築基準法上の道路ではない
2. 袋地で敷地が道路に接していない
3. 接道の長さ（間口）が2m未満
4. 旗竿地における路地状部分の幅員が2m未満
5. 前面道路に水路・第三者の土地が介在している

前面道路に接している場合でも、農道や堤防道路などは建築基準法上の道路に該当しないため、無接道となります。

敷地の周囲に宅地があり道路に面していない場合や、道路に接している間口が2m未満の場合も、接道義務を果たせていないため、無接道となります。

また、道路から細い路地部分が延びており、奥まった所に敷地がある場合は、道路に接する開口部だけでなく、路地状部分も2mの幅を確保する必要があります。開口部から敷地までの通路の幅員の長さが一定でない場合には注意が必要です。

さらに、敷地に接する前面道路によっては、水路や第三者の土地が介在しているケースもあります。敷地が水路や第三者の土地に接している場合は、接道義務を果たせません。なお、道路の幅員を測る際は、水路や第三者の土地を除きますが、それらを除いた道路幅員が4m未満の場合も無接道となります。

このように、敷地と道路の位置や幅員によって無接道になるケースがあるため、事前に確認・測定しておくことが重要です。

（出典：e-Gov法令検索『建築基準法』）

無接道の土地に家を建てるための解決策

無接道の土地に住宅を建築することはできません。無接道の土地に家を建てるためには、接道義務を果たして道路の幅員や接道の長さを確保する必要があります。

接道義務を果たす方法としては、セットバックを行う、接道の許諾を得る、隣地を購入するなどがあります。

①セットバックを行う

敷地が建築基準法上の道路に接しているものの、道路幅員が4m未満の場合には、セットバックで対応することが可能です。

セットバックとは、敷地と道路の境界線を後退させて前面道路の幅員を4m以上確保することで、『建築基準法』第42条第2項において定められています。

２　都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（同項の規定により指定された区域内においては、三メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。

引用元：e-Gov法令検索『建築基準法』第42条第2項

ただし、セットバックで後退された部分は、道路以外の使用が認められていないため、所有権を有していても住宅を建築することはできません。また、建ぺい率・容積率を算出する際には、セットバック部分の面積を含めないように注意することが必要です。

（出典：e-Gov法令検索『建築基準法』）

②土地所有者から接道の許諾を得る

旗竿地の路地状部分の通路幅が2m未満の場合や、道路との間に第三者の土地が介在している場合は、隣接する土地所有者に接道の許諾を得る方法があります。

第三者の土地を利用することで接道義務を果たせる場合には、通行地役権を設定して、所有者と契約を締結します。ただし、通行地役権の設定と契約にあたっては、土地所有者間の交渉が必要です。

③隣地を購入する

前面道路の幅員は4m以上あるものの、接道の長さ（間口）が2m未満となっている場合には、隣地を購入するといった選択肢もあります。

隣地の土地所有者と交渉したうえで土地の一部を購入して、接道の長さを2m以上確保できる場合は、接道義務を果たせるようになります。

なお、土地の一部を購入する以外にも、同じ面積の土地を交換する“等価交換”を行うことも解決策の一つの方法です。

まとめ

この記事では、無接道について以下の内容を解説しました。

• 無接道とは何か
• 無接道になるケース
• 無接道に家を建てるための解決策

建築基準法で定める接道義務を果たさない土地には、住宅を建てることはできません。

旗竿地の路地状部分が2m未満になっている場合や、前面道路に水路・第三者の土地が介在している場合なども、無接道になるため注意が必要です。

無接道を解決するためには、セットバックで前面道路を4m以上確保する、隣地の土地所有者に接道許諾を得る、隣地の土地を購入するといった方法があります。

工務店・ビルダーは、事前に道路幅員や接道の長さを計測するとともに、接道義務を果たさない場合の対応について確認しておくことが重要です。

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なお、接道義務や測り方については、こちらの記事で詳しく解説しています。併せてご確認ください。

 ≫ 【建築基準法の接道義務】接道長さや測り方について解説