建物を建てる際は、土地に設けられたさまざまな制限に注意して設計を行う必要があります。「道路斜線制限」はいくつかある高さ制限の1つであり、基本的にはほとんどの宅地に関わってくる重要なルールです。

今回は建築基準法に定められた道路斜線制限について、基本的な事柄を分かりやすく解説します。また、具体的な計算式や緩和条件についても詳しく確認していきましょう。

道路斜線制限とは

まずは「道路斜線制限」の概要について、目的や関連する条文の内容を見ていきましょう。

道路の採光や通風を確保するためのルール

道路斜線制限とは、建物が接している道路の幅に基づき、道路側に面した建物部分の高さを制限するルールのことです。「斜線」という言葉が用いられているように、「接する道路の反対側の端から、建物のほうに向かって上空方向へ斜めに引いた線」が基準となります。

そして、建物を建てる際にはこの斜線を超える高さにしてはならないというのが、道路斜線制限の基本的な意味合いです。道路斜線制限の基本的な目的は、道路の採光や通風を確保することや、建物から受ける圧迫感を緩和することにあります。

住宅やマンション、オフィスビルなどの建物には、ときおり上部のみを斜めにに切り取ったような形状のものが見られますが、これは道路斜線制限を守るためであることが多いです。

道路斜線制限のルール

建築基準法では、第56条1項1号に道路斜線制限に関する規定が示されています。

■建築基準法第56条

（出典：e-Gov法令検索『建築基準法』）
（参考：e-Gov法令検索『別表第三 前面道路との関係についての建築物の各部分の高さの制限（第五十六条、第九十一条関係）』）

■住居系の地域は道路の反対側の境界線までの距離に対して1.25倍の高さまで

別表によれば、道路斜線制限の具体的な規定は、「敷地と接する道路の反対側の境界線までの距離の1.25倍もしくは1.5倍以下の高さ」に制限するものとされています。また、制限の内容は用途地域によっても異なり、住居系の用途地域の場合は、1.25倍となっています。

■適用距離より離れている建物は制限を受けない

道路斜線制限は、あくまでも道路の環境を守るための決まりであるため、道路から一定以上の距離が離れている建物には適用されません。制限が行われる範囲を「適用距離」と呼び、適用距離より外にある土地では、道路斜線制限を気にせずに建物を建てることができます。

なお、適用距離は土地の「用途地域」と「指定容積率」によって決まります。たとえば、住居系用途地域で容積率が200％以下の場合は、適用距離が20mと設定されています。

道路斜線制限の計算式を解説

道路斜線制限のおおまかなルールについて確認したところで、ここからは具体的な計算式を見ていきましょう。

道路斜線制限の計算の手順

道路斜線制限によって制限される高さを割り出す際には、以下の計算式を用います。

■計算式

このとき、道路斜線の起点については「前面道路の反対側の境界線」と「道路の中心からの高さ」の2つの基準がある点に注意が必要です。ここからは、上記の計算式と2つの基準を踏まえて、計算の手順を解説します。

■道路の幅員を調べる

道路斜線制限は道路の幅員に勾配をかけて求めるため、基本的には対象となる道路が広いほど、制限は緩くなると考えることができます。道路がいびつな形をしており、幅員が一定ではない場合は、反対側の境界線から垂直方向に引いた斜線が適用されます。

敷地に面する道路の幅員は、現地や配置図で確認できるので、あらかじめチェックしておくことが重要です。

■道路の中心部の高さを確かめる

道路が平坦である場合は、反対側の境界線がある地面からそのまま斜線を引くことができます。しかし、道路に高低差がある場合は、そのまま地面から斜線を引くのではなく、道路の中心部の高さを基準にする必要があります。

道路の中心が周りよりも低いときは、以下のように道路との高低差を考慮しなければなりません。

■道路の中心部が低い場合の計算式

なお、道路の中心部の高さが敷地よりも1m以上低い場合は、「高低差から1mを引いた高さの1/2の高さ分だけ上げた位置を道路の高さとみなして計算できる」緩和措置が設けられています。

■用途地域ごとの斜線勾配を確かめる

先にも述べたように、斜線勾配は用途地域ごとに決められており、住居系の地域は1.25となっています。

2つの用途地域にまたがる場合

建築基準法第91条では、土地が2つの用途地域にまたがる場合について、どのようなルールが適用されるのかが規定されています。たとえば、その土地に建てられる建物について検討する際には、面積が過半を占めるほうの用途地域が適用されます。

しかし、道路斜線制限については、「それぞれの用途地域ごとに斜線勾配が適用される」こととなっているので注意が必要です。

（出典：e-Gov法令検索『建築基準法』）

道路斜線制限における4つの緩和条件

道路斜線制限には、土地の状況に合わせた4つの緩和条件が設けられています。ここでは、緩和措置の内容を1つずつ見ていきましょう。

セットバックによる緩和

道路から建物をセットバック（後退）させた場合、建物が道路に与える影響が小さくなるため、その分だけ道路斜線の起点を外側に移動することができます。道路斜線の起点が外側に移動する分だけ、許容される高さの数値も大きくなるため、実質的に高さの制限が緩和されるということです。

たとえば、斜線制限で3階建てが難しいと判断される場合に、セットバックを行うことで条件をクリアできるケースもあります。

敷地との高低差による緩和

前述のように、道路が敷地よりも1m以上低い場合には、（高低差−1m÷2）の高さだけ上げた位置を道路とみなして計算することができます。

公園などによる緩和

特定の公園や川などが建物に面した道路の反対側にある場合は、公園や川（水面）の反対側の境界線を斜線制限の起点として扱うことができます。これにより、たとえば建物から見て道路の奥に川がある場合、その川幅も道路の幅員に含めて計算することが可能になります。

なお、緩和が適用される公園は、「都市公園法に基づく公園・緑地」あるいは「公共団体が所有・管理する公開広場」に限定されているので注意が必要です。

■都市公園法に基づく公園・緑地の定義

（出典：e-Gov『都市公園法』）

天空率による緩和

「天空率」とは、地上から魚眼レンズで空を見上げたとき、半球の面積に対して空の面積がどの程度の割合を占めているかを表す数値です。天空率で見たときに、道路斜線制限をクリアする最大サイズの建物（適合建築物）で得られる採光・通風と同等以上のものを確保できることが明らかな場合は、斜線制限を適用除外とすることが可能です。

つまり、十分な天空率が確保できる場合には、通常よりも高いサイズの建物を建てられるということです。なお、測定ポイントは前面道路の反対側のラインで道路幅の半分以内のピッチで等間隔の位置とし、すべてのポイントで天空率が適合建築物の数値を超えている必要があります。

（参考：国土交通省『建築基準法（集団規定）』P.61）

道路斜線制限の計算における2つの例外

道路斜線制限の計算においては、前述した緩和措置以外にも、いくつかの例外事項を把握しておく必要があります。ここでは、「建物の高さに含まれないもの」と「セットバック時の例外」について解説します。

建物の高さに含まれない設備

次のような設備は、建物の高さには含めなくてよいこととされています。

ただし、用途地域に応じて高さに算入されない限度が決められており、絶対高さ制限が決められている地域では5mまで、それ以外の地域では12mまでとなっているので注意が必要です。

後退距離の算出から除外されるもの

道路斜線制限の緩和を適用するためにセットバックを行う場合、通常は屋根の軒先の位置から後退距離を計算する必要があります。また、1つの敷地に2つ以上の建物が建っている場合は、道路に近いほうの建物が基準となります。

しかし、物置や自転車置き場の屋根などについては、以下の条件を満たすことで後退距離の計算から除外することが可能です。

​​​​​​​また、テラスやウッドデッキのように高さ1.2m以下の部分も後退距離の算出からは除外されます。

●記事のおさらい
最後に、今回の内容をQ&Aで確認しておきましょう。

Q：道路斜線制限とは？
A：建物が接している道路の反対側から、建物側に向かって上方向に引いた斜線に沿って、建物の高さを制限する決まりのことです。基本的には、道路の幅員が狭いほど道路斜線制限も厳しくなります。

Q：道路斜線制限の計算方法は？
A：基本的な計算方法は、「道路の幅員×斜線勾配（1.25または1.5）≧建物の高さ」です。住居系用途地域では斜線勾配が1.25と設定されているため、基本的には「道路幅×1.25」で求められると考えてよいでしょう。ただし、道路がいびつな場合や平坦でない場合、道路の向こうに川や公園がある場合など、いくつかの例外パターンもあるので注意が必要です。

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この記事を監修した人

岩納 年成（一級建築士）

大手ゼネコン会社にて、官公庁工事やスタジアム、免震ビル等の工事管理業務を約4年経験。その後、大手ハウスメーカーにて注文住宅の商談・プランニング・資金計画などの経験を経て、木造の高級注文住宅を主とするビルダーを設立。

土地の目利きや打合せ、プランニング、資金計画、詳細設計、工事統括監理など完成まで一貫した品質管理を遂行し、多数のオーダー住宅を手掛け、住まいづくりの経験は20年以上。法人の技術顧問アドバイザーとしても活動しながら、これまでの経験を生かし個人の住まいコンサルテイングサービスも行っている。