施主から「住宅ローン控除でいくら戻ってきますか」と聞かれたとき、住宅の性能や認定の違いまで説明できているでしょうか。控除額の目安が分かれば、施主も建築費や住宅ローンの返済計画を考えやすくなります。

住宅ローン控除は、住宅の性能や認定の有無によって対象となる借入限度額が変わります。ただし、必要な性能を満たしていても、認定申請や証明書の準備が遅れると、予定していた区分で控除を受けられないことがあります。

この記事では、2026年入居分の住宅ローン控除の借入限度額と、長期優良住宅の認定申請の流れ、低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅との手続きの違い、申請時に注意したい点を解説します。

住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高に0.7％をかけた金額を、所得税から差し引ける制度です。新築住宅の控除期間は原則13年間で、所得税から控除しきれない分は、一定の範囲内で翌年度の住民税から控除されます。

ただし、控除額の計算に使える住宅ローン残高には上限があり、この「借入限度額」は住宅の区分によって異なります。

実際に受けられる控除額は、年末時点のローン残高や納めている税額などによって決まります。そのため、借入限度額から計算した金額が、そのまま戻ってくるわけではありません。

令和8年度税制改正により、住宅ローン控除の適用期限は、2030年12月31日までの入居に延長されました。

※表は、2026年に入居する新築住宅が対象です。

ここでは、認定住宅とZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅の違いを解説します。

認定長期優良住宅と認定低炭素住宅は、省エネ基準適合住宅よりも借入限度額が高く設定されています。

一般世帯の借入限度額は4,500万円で、控除率0.7％をかけると、各年の控除限度額は31.5万円です。子育て世帯・若者夫婦世帯では借入限度額が5,000万円に引き上げられ、各年の控除限度額は35万円となります。

どちらの住宅も、所管行政庁の認定を受ける必要があります。新築時に認定を取得する場合は、原則として着工前の申請が必要です。

設計段階から認定要件を確認し、早めに準備を進めましょう。

ZEH水準省エネ住宅は、断熱等性能等級5以上、かつ一次エネルギー消費量等級6以上の性能を満たしていることが証明された住宅です。

一般世帯の借入限度額は3,500万円で、各年の控除限度額は24.5万円です。子育て世帯・若者夫婦世帯では借入限度額が4,500万円となり、各年の控除限度額は31.5万円になります。

長期優良住宅や低炭素住宅のように、所管行政庁の認定を受ける必要はありません。ただし、住宅ローン控除を受けるには、住宅性能を証明する書類が必要です。

証明書の発行先や必要な検査について、設計段階で確認しておくとスムーズです。

省エネ基準適合住宅は、断熱等性能等級4以上、かつ一次エネルギー消費量等級4以上の基準を満たす住宅です。

2026年入居分の借入限度額は2,000万円で、2025年の3,000万円から引き下げられました。各年の控除限度額は14万円です。子育て世帯・若者夫婦世帯では借入限度額が3,000万円となり、各年21万円まで控除できます。

2028年以降の入居は原則として対象外です。ただし、2027年末までに建築確認を受けた住宅などには、借入限度額2,000万円・控除期間10年間の経過措置があります。

なお、省エネ基準を満たさない新築住宅は原則として対象外です。所得や床面積、返済期間などの要件もあるため、あわせて確認しておきましょう。

長期優良住宅の認定を受けるには、住宅の設計に加えて、入居後の点検や修繕に関する計画も必要です。

ここでは、登録住宅性能評価機関で技術的な確認を受けてから認定申請を行う方法を例に、設計から入居後までの5つのステップを紹介します。

長期優良住宅では、耐震性や省エネルギー性、劣化対策、維持管理・更新の容易性などについて基準が定められています。設計の初期段階で、自社の標準仕様がどの基準を満たしているか確認しましょう。

たとえば、打ち合わせが進んでから断熱材や窓、構造の見直しが必要になると、図面や見積もりの修正も発生します。認定に必要な仕様と追加費用を先に確認しておけば、施主にも説明しやすくなります。

設計がまとまったら、登録住宅性能評価機関に図面や構造計算書、省エネ計算書などを提出し、長期使用構造等の基準に適合しているか確認を受けます。

適合していると「長期使用構造等である旨の確認書」が交付されます。この確認書は、所管行政庁への認定申請に添付する書類です。

確認書や申請書、維持保全計画などをそろえ、建築地を管轄する所管行政庁へ申請します。窓口は都道府県や市・区などで異なるため、建築地が決まった段階で確認しておきましょう。

新築時の認定申請は着工前に行う必要があります。評価機関での確認にかかる期間も含めて工程を組み、申請が済まないまま着工することのないようにします。

認定されると認定通知書が交付されます。住宅ローン控除の手続きでも使うため、施主に渡す書類として保管しておきましょう。

工事は、認定された図面や仕様に沿って進めます。現場にも認定内容を共有し、打ち合わせや資材の変更があった場合に、設計担当者へ確認が戻るようにしておきましょう。

完成後は、所管行政庁の案内に従って工事完了を報告します。必要な書類や提出期限も、認定申請の際に確認しておくと安心です。

長期優良住宅では、認定された維持保全計画に沿って点検や修繕を行い、その記録を作成・保存する必要があります。

引き渡し時には、点検の時期や内容、記録の保管方法を施主に説明しましょう。自社の定期点検と対応できる範囲も伝えておけば、入居後の相談先が分かりやすくなります。

点検や修繕の記録は、将来住宅を売却する際に、どのような手入れをしてきたかを説明する資料にもなります。

長期優良住宅と低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅は、求められる住宅性能だけでなく、手続きの方法にも違いがあります。

長期優良住宅と低炭素住宅は、着工前に認定申請を行います。低炭素住宅は「都市の低炭素化の促進に関する法律」にもとづく制度で、対象は市街化区域等です。土地によっては認定を受けられないため、計画地が対象区域に入っているか早めに確認する必要があります。

ZEH水準省エネ住宅には、行政庁による認定手続きはありません。原則として、断熱等性能等級5以上、一次エネルギー消費量等級6以上であることを、建設住宅性能評価書の写しなどで確認します。

3つの住宅区分における手続きの違いは、以下のとおりです。

手続き面で見ると、長期優良住宅と低炭素住宅は「行政庁の認定」、ZEH水準省エネ住宅は「性能を示す書類の取得」という違いがあります。

特に低炭素住宅は敷地条件があるため、土地が決まった時点で確認しておくと、後から計画を見直すリスクを減らせます。

認定申請では、自治体による書類の違いや、途中での仕様変更が工程に影響することがあります。

ここでは、申請を進める際に注意したい4つのポイントを解説します。

認定申請に必要な書類や審査期間は、所管行政庁によって異なります。他の自治体で申請した経験があっても、同じ手順で進められるとは限りません。

初めて申請する自治体では、早めに窓口へ相談し、必要書類や提出部数、事前相談の方法を確認しましょう。書類作成や補正にかかる期間も工程表に反映しておくと安心です。

認定取得には、評価機関や所管行政庁への手数料のほか、図面や計算書の作成費用がかかります。建築費に含まれるのか、別途費用になるのかを見積もりで明確にしておきましょう。

審査や補正にかかる期間も着工までの工程に含めます。施主には、申請費用と住宅ローン控除による負担軽減の目安を示し、実際の控除額はローン残高や税額によって変わることも説明しておきましょう。

省エネ計算は、外注する方法と自社で行う方法があります。外注では1棟ごとの費用がかかり、内製では担当者の教育費や計算ソフト代、作業時間が必要です。

年間の施工棟数だけでなく、仕様変更の頻度や担当者の業務量も考慮して判断しましょう。外注する場合は、変更時の再計算にかかる費用や日数も確認しておくと、見積もりや工程を調整しやすくなります。

認定後に計画を変更する場合は、軽微な変更を除き、所管行政庁の変更認定が必要です。

窓の仕様や間取りを変えると、省エネ性能や構造の再確認が必要になることがあります。現場で変更する前に認定基準への影響を確認し、追加の計算や申請によって費用・工期が変わる可能性も施主へ伝えておきましょう。

長期優良住宅やZEH水準省エネ住宅に対応していても、施工事例や提案資料に記載がなければ、検討中の施主には伝わりません。取得した認定や性能等級に加え、断熱材・窓の仕様、申請にかかる費用も紹介しましょう。

住宅ローン控除の目安を示す際は、入居年や借入額などの条件も添えると、施主が自分の資金計画と比べやすくなります。性能を上げるための追加費用も分かれば、予算に合わせて検討できます。

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最後に、今回の内容をQ&Aで振り返っておきましょう。

Q：2026年入居分で借入限度額が高いのはどの住宅ですか？

A：新築の認定長期優良住宅と認定低炭素住宅は4,500万円、ZEH水準省エネ住宅は3,500万円です。子育て世帯・若者夫婦世帯では、それぞれ5,000万円、4,500万円になります。ただし、実際の控除額は年末のローン残高や納める税額などによって異なります。

Q：長期優良住宅の認定申請はどのように進めますか？

A：認定基準に合わせて設計し、評価機関の確認を受けたうえで、着工前に所管行政庁へ認定申請を行うのが一般的な流れです。認定された計画に沿って施工し、完成後の報告を行います。入居後も維持保全計画に基づく点検や修繕と、記録の保存が必要です。

Q：低炭素住宅とZEH水準省エネ住宅では手続きがどう違いますか？

A：低炭素住宅は所管行政庁の認定を受ける必要があり、対象は市街化区域等に限られます。ZEH水準省エネ住宅は行政庁の認定を必要とせず、住宅ローン控除には建設住宅性能評価書の写し、または住宅省エネルギー性能証明書を用います。

Q：申請手続きで気をつけることは何ですか？

A：所管行政庁ごとに必要書類や審査期間が異なるため、早めに窓口へ確認しましょう。申請費用は見積もりに、審査期間は工程表に反映します。認定後に計画を変更する場合は、軽微な変更に当たるかも含め、変更認定の要否を確認する必要があります。

Q：認定への対応を集客にどう生かせばよいですか？

A：取得した認定や性能等級を、施工事例や費用とあわせて紹介しましょう。住宅ローン控除の試算には、入居年や借入額などの条件も示します。高気密高断熱などの条件から住宅会社を探せるポータルサイトも、性能を重視する人に知ってもらう方法の一つです。

住宅リフォーム業界で5年以上の経験を持つ建築士。

大手リフォーム会社にて、トイレや浴室、キッチンなどの水回りリフォームを中心に、外壁塗装・耐震・フルリノベーションなど住宅に関する幅広いリフォーム案件を手掛けてきた。施工管理から設計・プランニング、顧客対応まで、1,000件以上のリフォーム案件に携わり、多岐にわたるニーズに対応してきた実績を持つ。

特に、空間の使いやすさとデザイン性を両立させた提案を得意とし、顧客のライフスタイルに合わせた快適な住空間を実現することをモットーとしている。現在は、リフォームに関する知識と経験を活かし、コンサルティングや情報発信を通じて、理想の住まいづくりをサポートしている。