LIFULL HOME’S総研副所長、チーフアナリストの中山です。

コロナ禍が始まって3年余り、海外渡航や飲食店の営業時間の制限が解かれ、屋内で推奨されてきたマスクの着用解除や、新型コロナウイルス感染症自体が2類から5類へ移行されたことに伴って、以前の日常を取り戻してきています。

今回は、コロナ後を見据えて人流に変化はあるのか、また住宅需要はどのように変化するのかを解説します。

2020年以降の“Withコロナ”で、私たちは仕事とプライベート、オンとオフの過ごし方についてドラスティックな意識改革を迫られました。実際に居住ニーズやエリア選択にも大きな変化があり、仕事や生活全般に対する向き合い方も大きく変わりました。

首都圏ではテレワークの定着と居住コストおよび物価の高騰などの影響で居住ニーズは確実に郊外化し、近畿圏では対照的に大阪中心部への一極集中が発生、中部圏ではさらにピンポイントに名古屋駅周辺、および岐阜、岡崎など名古屋市の“衛星都市”へも注目が高まりました。

圏域ごとの居住コストの違い、テレワーク実施率の違いなどでこのような違いが生まれたのですが、2023年に入って、人流はさらに変化しつつあり、コロナ後を見据えた居住ニーズの動きを注意深く見守っていく必要があります。

ではコロナ禍で人流と住宅需要はどのように変化したのか、それが今後どう変わる可能性があるのか、詳しく見ていきましょう。

2020年当時、コロナ禍で定着しつつあった生活スタイルはニューノーマルといわれ、コロナ禍を前提とした生活環境の構築および変化が求められました。玄関に手洗い・洗面設備を設置したり、一戸建てでも宅配ボックスを設置したりするなど、住宅設備にもコロナ仕様とも言うべきものが急増したことを覚えている方も多いのではないでしょうか。

人流の変化＝居住ニーズの変化・動向を把握するうえで重要な指標となるのが“移動人口”です。

これは人の生死による人口の自然増減とは別に、就職・入学などに伴ってある地域から別の地域へと転居する社会増減の人口を示したもので、住民票の記録を基に総務省統計局が公表しているものです。以下、この移動人口の動きを中心に解説します。

コロナ前の2019年以前は、三大都市圏や地方圏の政令市などに毎年多くの人が流入し続け、流出する人の数を大きく上回る“転入超過”が発生していました。例えば、2019年の首都圏1都3県では、14万8,783人という大量の転入超過を記録しました。

わずか1年で新たに15万人もの人口が増えるということは、その受け皿となる住宅の供給・確保が常に課題となり、住宅を建てても新たに発生する需要に追いつかないという状況にあったといえます。

しかし、2020年に入るとコロナ禍の拡大が本格化し、“緊急事態宣言”の発出などによって事実上の移動制限が実施されたことに伴い、移動人口の動きは大きく変化しました。

東京都も東京23区も2020年7月以降は6ヶ月連続の転出超過を記録し、東京都の年間転入超過数は前年比マイナス62.5％の3万1,125人、東京23区も前年比マイナス73.1％の1万7,279人にとどまっています。

さらに、2021年に入ると緊急事態宣言およびまん延防止等重点措置が年間日数の7割に当たる合計252日間も発出されたことで、東京都への人口流入の動きも急激に鈍化し、2021年の移動人口は、東京都で前年比マイナス82.5％の5,433人、東京23区に至ってはマイナス1万4,828人と年間を通じての転出超過となり、前年比ではマイナス185.8％という急減を記録。まさに都心からの人口流出に歯止めがかからない状況が発生しました。

一方、近畿圏では2020年以降も、移動人口は大阪府および大阪市への一極集中が継続し、その影響で兵庫県および京都府は年間を通じて転出超過が続いています。“大阪の独り勝ち”となった主な要因は、推計で10％程度とされるテレワークの実施率が首都圏のように高くないこと、首都圏では2倍程度ある都心と郊外の賃料格差が、近畿圏では平均1.3倍程度で、郊外化する経済的なメリットが大きくないこと、近畿圏は郊外方面に1時間程度転出すると生活圏自体が変わってしまうこと、などが挙げられます。

また、中部圏では、中心地である愛知県だけでなく、名古屋市でも転出超過の傾向＝郊外化が顕著になっています。ただし、これは消費者物価の高騰が始まった2022年春以降に顕著な変化であり、テレワークによる生活様式の変化によるものというよりは、生活コストの上昇が背景にあるものと考えるべきです。

2023年に入ると、海外渡航やマスク着用などが緩和され、本格的に“コロナ後”に向けて日本の社会・経済が動きだしました。それに呼応するかのように、首都圏の移動人口は2023年1月以降、明らかな転入超過傾向を示し始めています。

1月は5,044人、2月は6,149人の転入超過となり、3月は例年、新入学および新入社員が大量に流入するため、今年も6万8,987人の転入超過が発生しています。3月の内訳を見ると、東京都が3万9,305人（57.0％）で過半を占めていて、次いで神奈川県が1万5,275人（22.2％）、千葉県と埼玉県がそれぞれ6,966人（10.1％）、7,441人（10.7％）となっていて、大学や企業が集中する都内および京浜地区一帯への流入が8割に達しており、人流が回復していることが明らかです。

ただし、この転入超過の実態を年齢・世代別に掘り下げてみると、様相が大きく変わります。東京都では20～34歳の若年勤労層が3万7,419人の転入超過を示しているのに対して、35～59歳のファミリー層がマイナス1,619人とわずかながら転出超過となっています。

つまり、若年勤労層である単身者が新入学・新入社などで流入しているのに対して、35歳以上の主にファミリー層は東京都から転出していることがわかります。そのファミリー層は、対照的に神奈川県で395人、千葉県で740人、埼玉県では最も多い1,151人の転入超過を記録していますから、東京都からもっぱら周辺3県に転出していることがわかります。

一方、2023年3月の近畿圏の移動人口はマイナス563人と転出超過を記録しました。大阪府が4,479人の転入超過となったものの、兵庫県ではマイナス2,189人、京都府でもマイナス677人の転出超過です。同様に滋賀県、奈良県、和歌山県も転出超過となり、近畿圏全域で移動人口がマイナスとなりました。

全国から人口が流入する首都圏とは異なり、近畿圏の行財政の中心地である“大阪”には一定の流入があっても、大規模政令市を抱える兵庫県・京都府からも東京、大阪に主に若年層が転出して移動人口がマイナスになります。

また、中部圏でもマイナス3,835人と転出超過を記録しています。愛知県では若年勤労層が135人とわずかに増えていますが、35～59歳のファミリー層は東京都と同じくマイナス534人の転出超過でした。

このように、移動人口のデータを見ると、首都圏中心部では単身者向け、準近郊・郊外ではファミリー向けの居住ニーズが今後活性化する可能性が高く、近畿圏ではほぼ全世代にわたって居住ニーズが大阪市内に一極集中、中部圏でも名古屋一極集中の状況ですが、若年勤労層が中心で、ファミリー層のニーズは限られそうです。

移動人口を詳しく分析することで、地域ごとにまた年齢・世代ごとにその転入・転出状況が異なる状況にあることが明らかとなります。エリアごとに流動化する居住ニーズを的確に把握すれば、賃貸物件の運営や、分譲物件の開発にも活用することができます。

今後も住宅ローン金利の上昇や、資材価格の高騰によるコストプッシュ型の新築住宅の価格上昇が懸念材料となるなか、このような居住ニーズの変化を敏感に察知して、コロナ後のビジネスと向き合ってください。

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