LIFULL HOME’S総研の中山です。
2024年4月から建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度（以下、表示制度）が強化され、省エネ＆断熱性能の等級を星および家の数で示し、同時に1年間に消費する目安光熱費を掲出（任意）することによって、その住宅の性能だけでなく、ランニングコストも情報として提供できるようになりました。

この表示制度は新築住宅について“努力義務”とされていますが、従わなかった場合は勧告や企業名の公表などを行うとしていますから、概要を理解して可能な限り対応できるようにしたいものです。

なお、中古住宅については“推奨”とされているだけですので、ラベルを表示しなくてもペナルティはありません。

住宅性能の向上が2050年カーボン・ニュートラル達成に貢献

この表示制度は、翌2025年4月の「改正建築物省エネ法」施行に伴いすべての新築建築物に省エネ適合義務が課されることを契機とした、省エネ＆断熱性能の高い住宅の普及を目的としています。来年4月以降に建築確認を得た新築住宅の省エネ＆断熱性能がいずれも等級4以上でなければ、販売も引き渡しもできなくなります。

なぜ省エネ＆断熱性能を義務化し、普及させなければならないかといえば、2050年を達成目標とするカーボン・ニュートラルという国際公約実現のためです。カーボン・ニュートラルの達成は地球温暖化を防ぎ、年々激甚化する自然災害を減少・抑制するために必要とされています。

つまり、われわれが暮らしている日々の生活環境を守って次世代以降に受け継いでいくことが求められており、具体的には、日常の住環境の快適性を高めることによってエネルギー消費を抑制し、ひいてはカーボン・ニュートラルの実現につながっていくイメージを共有することが必要です。

すでに省エネ＆断熱性能基準を満たしていない住宅は事実上建てられない

そして、特に一戸建ての分譲住宅や注文住宅を新たに建築する際に留意すべき点は、来年の法改正の前に省エネ＆断熱性能の低い住宅を建築・販売しないことです。

法改正直前ですから、駆け込みで住宅性能が低くても構わないから、安価な住宅が欲しいという要望が寄せられる可能性がありますが、2024年1月以降に建築確認を得た住宅、および2024年7月以降に竣工する住宅について、省エネ＆断熱性能の基準を満たしていない場合は、住宅ローン減税の対象外となってしまうのです。

つまり、住宅性能を基準以下にしてしまうと、購入時に安価であっても、13年間にわたって得られる税控除や住宅購入に関する補助金などの“恩恵”が受けられなくなってしまい、さらには省エネ＆断熱性能が低ければ光熱費も相応に発生することでしょうから、長い目で見たときに経済的損失・負担が大きくなることが確実視されるのです。

また、そのことをユーザーにも理解してもらうために丁寧に説明することが求められます。

注文住宅は表示制度の対象外？表示制度の概要とメリット

では、今回のテーマである表示制度について解説します。これは、新築一戸建て住宅の販売・賃貸を行う事業者が建築物の省エネ性能を広告などに表示することで、ユーザーが物件購入＆賃借する際に、省エネ＆断熱性能の把握や比較が容易にできるようにする制度です。

具体的には広告掲載用の表示ラベル、ラベルと同様の内容を記した評価書を発行します。省エネ＆断熱性能への関心を高めて、住宅性能の高い新築住宅を増やそうというのが表示制度自体の目的です。対象になるのは住宅か否かを問わずすべての新築建築物ですが、これには新築後に再販売・再賃貸される場合も含まれます。

反対に、販売もしくは賃貸する目的で建築されていない注文住宅やウィークリーマンション、自社ビルなどは表示制度の対象外となります。ただし、たとえば賃貸併用の3階建て住宅を建設したような場合は、賃貸部分は表示制度の対象、つまり賃貸ユーザーに向けてラベル表示を行うことが求められますが、自宅部分には必要ないということです。

それでも制度としては必要がなくても、何年かたった後に何らかの理由でこの物件を売却することも考えられますから、施主から求められれば自宅部分についても情報提供するべきであるのは当然のことですし、それはラベル表示の必要のない注文住宅全般に当てはまることでもあります。

表示制度の努力義務を負うのは売主＆貸主など物件の所有者のみ

続いて、誰がこの表示制度の努力義務を負うかですが、これは売主、貸主、サブリース事業者などの販売・賃貸事業者とされ、仲介事業者や賃貸管理事業者などの広告主、およびLIFULL HOME’Sなどのポータルサイト事業者は直接の対象者にはなっていません。

ただし、もちろん物件の広告に密接に関わる各事業者は売主・貸主などの意向を受けてラベル表示について積極的に取り組むことが求められています。

次に表示ラベルの概要を紹介すると、省エネ性能ラベルとエネルギー消費性能の評価書には、自己評価と第三者評価の発行方法があります。もちろん、自己評価は勝手に、あるいは自由に評価していいということではなく、販売・賃貸事業者が、国が指定するWEBプログラムもしくは仕様基準に沿って、建築物の省エネ性能の評価を行う方法のことです。

第三者評価は国の指定評価BELSの認証を受けた機関が評価するもので、コストは発生しますが、客観性が高く担保されるメリットがあります。

今回のまとめ：努力義務は近い将来義務化される？

今回は、省エネ住宅表示制度の概要について解説し、実は注文住宅は表示制度の対象外であることとその理由を記しました。現段階では未定ですが、表示制度は2025年4月の省エネ性能適合義務化に合わせて（もしくは制度の進捗を鑑みて数年以内に）、新築住宅について努力義務から義務に格上げされるともいわれていますから、表示制度に関する対応は早ければ早いほどよいといえます。

今回は表示制度の概要とその目的などをお伝えしましたので、次回は表示制度の項目ごとに何がどのように表示されるのかを解説します。

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