再建築不可物件とは何か？ 建築上の制限や活用方法について解説
工務店・ビルダーでよくある顧客からの相談内容として、“再建築不可物件”が挙げられます。再建築不可物件には、建築上のさまざま制限が設けられているため、土地選びや建て替えの際には注意が必要です。
特に、古くに区分された土地や建築された住宅の場合、再建築不可物件であるケースも少なくありません。工務店・ビルダーは、再建築不可物件の法律上の制限・取扱いについて理解しておくことが重要といえます。
この記事では、再建築不可物件とは何か、また法律上の制限範囲内での活用方法について解説します。
目次[非表示]
- 1.再建築不可物件とは
- 2.再建築不可物件の建築上の制限
- 3.再建築不可物件の活用方法
- 3.1.①制限範囲内でリフォームを行う
- 3.2.②再建築可能な状態にする
- 3.2.1.隣接地を購入する
- 3.2.2.セットバックを実施する
- 4.まとめ
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、一度解体して更地にすると、新たに住宅を建てられない土地・建物のことです。
現行の建築基準法を満たしていないため、再建築ができません。その主な要因として挙げられるのは、『建築基準法』第42条・第43条で定められた“接道義務”の規定を満たしていないケースです。
接道義務では、幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接することが定められています。これは、災害が発生した場合に、救急車や消防車などの緊急車両が通行できるようにすることが目的です。
以下のように、接道義務の要件を満たしていないケースでは、再建築不可物件とされています。
▼再建築不可物件とされるケース
- 建築基準法上の道路に敷地が接していない
- 敷地に接している道路の幅員が4m未満
- 幅員4m以上の道路に接しているが、間口が2m未満
このような接道義務が定められているのは、都市計画区域と準都市計画区域に建物を建てる場合です。
ただし、建築基準法は1950年、都市計画法は1968年に制定された法律です。そのため、それ以前に区分された土地や、建てられた住宅については接道義務を満たしていない場合があります。
なお、接道義務や接道長さの測り方については、こちらの記事で詳しく解説しています。併せてご確認ください。
（出典：e-Gov法令検索『建築基準法』『都市計画法』）
再建築不可物件の建築上の制限
再建築不可物件に該当する場合、増築や大規模な修繕工事などを行うことが制限されます。
『建築基準法』第3条第3項第3号では、現行法が施行されたあとに増築・改築・移転・大規模修繕・大規模模様替えした建物・敷地については、現行法に適合させる義務があると定められています。
そのため、接道義務を満たしていない状態では、増築や建て替え、大規模な修繕などを行うことはできません。
建築上の制限がある具体的な範囲は、以下のとおりです。
▼再建築不可物件の建築上の制限
増築 |
建物の延べ床面積を増加させる |
改築 |
建物の延べ床面積を変えずに、間取りや構造部分を造り替える |
移転 |
同一敷地内に建物を移転する・一度解体して新築する |
大規模修繕 |
主要構造部（壁・柱・床・梁・屋根・階段）の半分以上を修繕する |
大規模模様替え |
主要構造部（壁・柱・床・梁・屋根・階段）の半分以上を模様替えする |
（出典：e-Gov法令検索『建築基準法』）
再建築不可物件の活用方法
再建築不可物件を活用するには、建築上の制限の範囲内でリフォームを行うか、接道義務を満たして再建築可能な状態にするか、主に2つのパターンがあります。
ここでは、それぞれ2つのパターンについて解説します。
①制限範囲内でリフォームを行う
再建築不可物件であっても、小規模なリフォームであれば実施できるケースがあります。
前述したように、再建築不可物件は更地にしてからの建て替えをはじめ、増築・改築や大規模な修繕・模様替えは制限されます。
ただし、主要構造部の半分に満たない範囲での修繕・模様替えについては、大規模な工事にはあたらないため、実施が認められています。
②再建築可能な状態にする
再建築不可物件の建て替えや、大規模な修繕・模様替えを実施する場合には、再建築可能な状態にする必要があります。
接道義務を満たしていないケースでは、以下の2つの方法が考えられます。
隣接地を購入する
前面道路に敷地が接しており、間口が2m未満の場合には、隣接地を購入して間口を2m以上確保する方法があります。
隣接地の土地所有者と売買契約を交わすほか、一部の土地を賃貸借するといった方法もあります。
セットバックを実施する
敷地に接する道路の幅員が4mに満たない場合には、セットバックを実施するという選択肢もあります。
セットバックとは、前面道路の幅員4m以上を確保するために、敷地の境界線を後退させることです。ただし、セットバックを実施すると、住宅を建築できる敷地が狭くなるため注意が必要です。
まとめ
この記事では、再建築不可物件について、以下の項目で解説しました。
- 再建築不可物件とは何か
- 建築上の制限
- 再建築不可物件の活用方法
再建築不可物件は、更地にして建て替えを行うことができない土地・建物のことで、主に接道義務を満たしていないケースが挙げられます。
再建築不可物件の場合、増築・改築、移転、大規模な修繕・模様替えを実施することはできませんが、小規模なリフォームであれば実施できる場合があります。
また、前面道路が4m未満、または敷地の間口が2m未満の場合は、隣接地の土地を購入・賃貸借する、セットバックをすることで再建築可能な状態になります。
このように、敷地や前面道路の条件によって建築上の選択肢が変わるため、工務店・ビルダーは状況に応じて適切な提案を行うことが重要です。
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