LIFULL HOME’S総研の中山です。
今回は、2025年4月から施行される「改正建築物省エネ法」によって、住宅産業で何が変わるのか、また今改めて確認しておきたい省エネ基準適合住宅とは具体的にどのような基準・仕様で建築されたものなのかについて解説します。

2025年4月からすべての新築建築物（政令で定める10m2以下の小さい建築物は適用除外）に省エネ基準適合義務が課されるようになります。

具体的には、2025年4月以降に建築確認を取得した全建築物となりますので、それ以前に建築確認を取得していれば2025年4月以降に竣工しても対象外となりますが、法施行前の現段階で省エネ性能が基準に達しない（比較的安価な）住宅やオフィスに入居したいというニーズは極めて想定しにくいですから、事実上、法施行前から来年4月以降の省エネ基準に適合している建築物でないと流通しない状況であると言えます。

省エネ等級も断熱等級も「4」以上であることが省エネ基準適合の条件

2025年4月以降は、省エネ基準に適合していない住宅（もちろん賃貸住宅も含みます）やオフィスビル・商業施設などは建築も引き渡しもできない（併せて建築確認時に省エネ基準の適合性審査が導入され、省エネ性能確保計画の提出も求められるようになります）ということは誰でも理解できるのですが、ではその基準とは具体的にどの程度の水準なのでしょうか。

以下、住宅を対象として解説します。

2025年4月以降に適合していなければならない省エネ基準を満たした住宅とは、「断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上の住宅」です。

まず、断熱等性能等級4とはどの程度の水準なのかですが、これは1999年に制定された古い基準で（当時は次世代省エネ基準といわれていました）窓や玄関など住宅の開口部も断熱しなければならないという程度のものです。

しかも2022年3月まではこの等級4が最高等級で、2022年4月以降に等級5～7が新たに設定されましたから、現状ではこの等級4が省エネ基準適合の“最低等級”ということになります。

また、省エネ住宅の基準については、住宅が一定のエネルギー効率や環境基準を満たすかどうかを評価するため「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」に規定されており、一次エネルギー消費量が基準値以下であることと、断熱性能などを示すUA値およびηAC値（イータ・エーシー値）が地域ごとに定められた基準値以下であることが等級４の根拠となっています。

一次エネルギー消費量とは

一次エネルギー消費量は、住宅が使用するエネルギーの年間総消費量を示すもので、主に暖冷房、換気、照明、給湯、その他設備の5つのエネルギーを評価し、省エネ性能は“標準仕様に対する削減率”で等級化されています。

この等級は、個別の住宅の設計段階で予想されるエネルギー消費量（設計一次エネルギー消費量）を、標準的な性能を持つ住宅のエネルギー消費量（基準一次エネルギー消費量）と比較して算出されるBEI（Building Energy Index）に基づいています。このBEIの数値が小さいほど、エネルギー効率が高いと評価され、より高い等級に分類されます。

基準とされる一次エネルギー消費量等級4は、BEIが1.0以下、すなわち設計一次エネルギー消費量が基準一次エネルギー消費量と等しいか、やや下回る数値であることを示しています。

等級5は0.9以下ですから設計が基準を10％以上下回るレベル、現状の最高等級6は0.8以下なので設計が基準を20％以上下回るエネルギー消費量ですから、エネルギー消費が少ないほど高い等級となります。

断熱等性能等級を示す外皮性能とは

UA値は外皮平均熱貫流率のことで、住宅の屋根や壁がどの程度外部からの熱を通すのかを示した数値、ηAC値は平均日射熱取得率を示していて、日射をどの程度遮蔽できるかを表す数値です。これらが低いほど高い省エネ性能が期待されます。

つまり、UA値が小さければ小さいほど断熱性能が高まり、ηAC値が同様に小さいほど日射の影響を受けにくくなります。

ただし、日本は南北に比較的長く、緯度経度の違いによって日射量が異なりますから、地域ごとに定められた基準値が予め設定されており、その値以下であることが必要です（表参照）。

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基準を満たしているかを客観的に証明する書面が交付されて初めて省エネ住宅になる

最終的に、省エネ基準への適合を確認・証明するために、その住宅が特定の要件を満たしていることを示す証明書が必要になります。これは、専門家による検査や評価を経て、省エネ基準をクリアした住宅であることを証明するものです。証明書には「住宅性能評価書」と「BELS評価書」の2種類があります。

住宅性能評価書は、第三者機関による建物の評価を通じて、省エネ基準を満たしているかどうかを確認するものです。取得に費用はかかりますが、省エネ性能だけでなく、構造の安定性や耐久性なども詳細に確認することができます。

一方のBELS（Building-Housing Energy-efficiency Labeling System）は、建築物省エネ法に基づき建築物の省エネ性能を表示する第三者認証制度で、一般社団法人住宅性能評価・表示協会が発行するものです。星の数で住宅の省エネ性能を示す視覚的な評価が特徴で、建築業者や販売会社がBELS認定を取得している場合、証明書の発行が可能です。

これらについては、次回以降のコラムで詳しく説明したいと思います。

今回のまとめ：省エネ等級4はあくまでも基準　今後引き上げられる可能性も

省エネ性能を示すには一次エネルギー消費量をBEIで算出し、さらには地域ごとに設定されているUA値（外皮平均熱貫流率を示す値）とηAC値（平均日射熱取得率）が基準値を下回る必要があることについて解説しました。多分に技術的で専門用語も多いのですが、これらが“基準の根拠”となる数値ですから、等級4とは具体的に何を示すものなのかを具体的に理解しておく必要があります。

また、今後住宅・不動産業界に求められている温室効果ガスの削減総量（原油換算で889万キロリットル）が目標通りに削減できなければ、この基準自体が引き上げられる可能性もありますから、現段階でできることを認識し、エネルギー消費量も断熱性能も遮熱性能も高めることが、将来の住宅産業を維持・発展させることになるとご理解ください。

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