再建築不可物件を所有している人や、購入を検討する投資家にとって、「建て替えができない」という条件は、資産価値や将来の売却に不安をもたらす大きな要素です。だからこそ、制約や活用の選択肢を早めに理解しておくことが、資産形成とトラブル防止につながります。

本記事では、再建築不可物件をできるだけ再建築可能に近づける4つの方法と、建て替え以外での活用の基本を整理します。所有者や投資家が、現実的な選択肢を見極めて納得のいく判断ができるよう解説していきます。

再建築不可の建物とは？

再建築不可物件とは、一度建物を解体して更地にすると、原則として新たな建物を建てられない土地や建物を指します。

多くは建築基準法の改正前に建てられたため、現在の接道義務などの基準を満たさない既存不適格建築物に該当すると考えられます。その結果、一般的な物件と比べて将来の活用方法が限られ、資産価値が低く評価されやすい傾向があります。

金融機関によっては住宅ローンの融資対象外とする場合もあり、購入時の審査が通りにくくなる点にも注意が必要です。

※具体的な手続きや最新の制度内容については、必ず公的機関や専門家の最新情報をご確認ください。

再建築の壁となる「接道義務」

再建築不可となる大半の理由が、建築基準法第43条で定められた「接道義務」です。

接道義務とは、建物を建てる敷地が、原則として幅員4m以上の道路に、敷地の間口（接している長さ）が2m以上接していなければならないという決まりを指します。

この基準は、地震や火災などの災害時に住民が安全に避難できる経路を確保し、消防車や救急車がスムーズに進入できるようにする目的で設けられています。

敷地がこの条件を満たさない場合、原則として新たな建物の建築が認められないため、再建築不可物件となることが多いのです。

再建築不可の建物を可能にする4つの方法

再建築不可とされている土地や建物でも、条件を満たせば再建築が認められる場合があります。

ここでは、再建築不可物件を再建築可能にする代表的な4つの方法を紹介します。

隣地を購入して敷地の間口を広げ、接道条件を満たすようにする方法は、物理的に再建築の障害を取り除く確実性の高い手段です。

具体的には、道路に面した隣地の一部または全部を購入、もしくは借地契約を結び、自分の敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接するようにします。

一方で、隣地所有者との交渉が長期化する可能性や、土地取得・登記などにまとまった費用がかかる点は、事前に見込んでおく必要があります。

敷地が接しているのが公道ではなく私道の場合、その私道を「位置指定道路」として特定行政庁から認可してもらう方法があります。

位置指定道路として認められると、公法上は建築基準法上の道路とみなされ、接道義務を満たせる可能性が高まります。

ただし、道路幅や舗装、排水設備など一定の基準をクリアする整備が必要であり、複数の所有者がいる私道では、関係者全員の同意や費用負担の調整が重要なポイントとなります。

建築基準法第43条の「但し書き（現在は第43条第2項第2号許可など）」に基づく特例を利用すると、接道義務を形式的に満たしていない敷地でも、再建築が許可される場合があります。

この許可は、敷地の周囲に広い空地がある、近隣に安全な避難経路が確保されているなど、防災上支障が少ないと判断されることが前提です。

さらに、多くの自治体では建築審査会の同意が必要であり、必ず許可が下りる制度ではないため、早い段階で行政窓口や専門家へ相談することが欠かせません。

前面道路の幅が4m未満であることが再建築の障害になっている場合、敷地の一部を道路側へ後退させる「セットバック」により、再建築が可能になるケースがあります。

道路の中心線から2mの位置まで敷地境界線を下げ、後退した部分を将来の道路用地として提供することで、法律上は幅員4mの道路として扱われる仕組みです。

セットバックを行うと建物を建てられる敷地が狭くなりますが、防災性の向上にもつながるため、建物の規模や配置計画と併せて検討するとよいでしょう。

再建築不可物件の建て替え以外の活用方法

再建築不可物件は建て替えができないため、活用の選択肢が限られているように感じられます。しかし、視点を変えると、既存の建物を生かしたり、売却や賃貸として運用したりすることで、資産としての価値を高めることも可能です。

ここでは、建て替え以外で再建築不可物件を活用する主な方法を紹介します。

建て替えができない場合でも、基礎や柱などの構造躯体を残して行う大型リフォームやフルリノベーションであれば、一般に「再建築」には当たらず工事が可能とされるケースがあります。

間取り変更や断熱性能の向上、設備一新などを組み合わせれば、新築に近い快適性やデザイン性を実現できます。

慣れた住環境を変えずに暮らしの質を高めたい人にとって、現実的で検討しやすい選択肢といえるでしょう。

リフォームに大きな費用をかけずに物件を手放したい場合は、現状有姿のまま売却する方法があります。

特に、隣地所有者にとっては敷地を広げられるメリットがあり、購入ニーズが見込める場合もあります。

また、再建築不可物件を専門に扱う不動産買取業者に相談すると、一般の市場では売りにくい物件でもスムーズに現金化しやすくなります。

早期に資産整理をしたいときに検討したい方法です。

再建築不可物件は取得価格が比較的安いことが多く、適切にリフォームしたうえで賃貸に出せば、高い利回りが期待できる場合があります。

DIYが可能な物件として貸し出したり、一戸建て賃貸を希望する子育て世帯やペット飼育者など、ニーズのある層に絞って募集したりする工夫も有効です。

賃貸経営として長期的な家賃収入を得たい場合は、周辺需要や必要な改修内容を踏まえて事業計画を立てることが大切です。

記事のおさらい

最後に、今回の内容をQ&Aで確認しておきましょう。

Q：再建築不可物件とは？
A：再建築不可物件とは、解体して更地にすると原則として新しい建物を建てられない土地や建物のことです。現行の接道義務などを満たさない既存不適格となりやすく、資産価値や住宅ローン審査でも不利になりやすい点が特徴です。

Q：接道義務とは？
A：接道義務とは、建物を建てる敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという決まりです。災害時の避難や消防車・救急車の進入路を確保する目的があり、この条件を満たさない敷地は再建築不可となる場合が多くなります。

Q：再建築不可物件を再建築可能にするには？
A：再建築不可物件でも、隣地を取得して間口を広げたり、私道を位置指定道路として整備したりすることで再建築が認められる場合があります。43条但し書きの許可やセットバックによる道路幅の確保も有力な手段であり、早期に行政や専門家へ相談することが欠かせません。

Q：建て替え以外の活用方法は？
A：建て替えができない再建築不可物件でも、大型リフォームやフルリノベーションにより、慣れた環境のまま住み心地を高めることができます。現状のまま隣地所有者や買取業者へ売却したり、適切に改修して賃貸物件として運用したりすれば、資産としての活用余地を広げられます。

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執筆者

住宅リフォーム業界で5年以上の経験を持つ建築士。

大手リフォーム会社にて、トイレや浴室、キッチンなどの水回りリフォームを中心に、外壁塗装・耐震・フルリノベーションなど住宅に関する幅広いリフォーム案件を手掛けてきた。施工管理から設計・プランニング、顧客対応まで、1,000件以上のリフォーム案件に携わり、多岐にわたるニーズに対応してきた実績を持つ。

特に、空間の使いやすさとデザイン性を両立させた提案を得意とし、顧客のライフスタイルに合わせた快適な住空間を実現することをモットーとしている。現在は、リフォームに関する知識と経験を活かし、コンサルティングや情報発信を通じて、理想の住まいづくりをサポートしている。