敷地に接する道路には、日常の社会生活に加えて、日射・採光・通風といった住環境を確保したり、緊急車両の通行を確保したりする役割があります。

そのため、『建築基準法』第42条・43条では、建築物の敷地は原則として幅員が4m以上ある道路に2m以上接していなければならないという“接道義務”が定められています。しかし、街中にはこれらの条件に満たない幅員4m未満の道路も存在しており、この道路は“42条2項道路”と呼ばれています。

42条2項道路に接する敷地に建物を建築する際は、“セットバック”を行う必要があり、敷地面積にも影響します。工務店・ビルダーの担当者は、セットバックに関する正しい知識を身につけるとともに、顧客に対して適切に説明しておくことが重要です。

この記事では、42条2項道路とは何か、またセットバックを行う際の注意点について解説します。

（出典：e-Gov法令検索『建築基準法』／国土交通省『建築基準法制度概要集』）

42条2項道路とは

42条2項道路とは、『建築基準法』第42条2項で定められた道路のことで、一般的に“みなし道路”や“狭あい道路”と呼ばれています。

幅員4m以上の道路に2m以上接する敷地でなければ建築物を建てられないという接道義務がありますが、幅員4mに満たない道路も多数存在しているのが現状です。

このような状況を踏まえて、道路の中心線から2mの線まで道路を後退させるセットバックを行うことで、建築基準法上の道路とみなされる例外措置が設けられています。

▼建築基準法第42条2項

２　都市計画区域若しくは準都市計画区域の指定若しくは変更又は第六十八条の九第一項の規定に基づく条例の制定若しくは改正によりこの章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル（同項の規定により指定された区域内においては、三メートル（特定行政庁が周囲の状況により避難及び通行の安全上支障がないと認める場合は、二メートル）。以下この項及び次項において同じ。）の線をその道路の境界線とみなす。ただし、当該道がその中心線からの水平距離二メートル未満で崖地、川、線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては、当該崖地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離四メートルの線をその道路の境界線とみなす。

引用元：e-Gov法令検索『建築基準法』

この道路を42条2項道路といい、以下の要件を満たす場合に該当します。

▼42条2項道路に該当する要件

• 道路の幅員が4m未満
• 建築基準法が定められる1950年以前から建築物が立ち並んでいる
• 特定行政庁が指定している

工務店・ビルダーが土地購入や住宅建築を行う際は、幅員の長さを計測したうえで、セットバックの要否について確認する必要があります。

なお、建築基準法上の道路種別については、こちらの記事で詳しく解説しています。併せてご確認ください。

 ≫ 建築基準法における6つの道路種別を分かりやすく解説

42条2項道路に必要なセットバック

42条2項道路に接する敷地に住宅建築を行う際は、セットバックの実施が必要です。

後退部分の敷地内に建物や塀がある場合には、それらを撤去しなければ、新たに住宅・擁壁・門などを建築することはできません。また、反対側の道路に水路や河川、線路敷地がある場合には、指定の位置から一方後退させる必要があります。

セットバックを実施する際の道路後退線は、以下のとおりです。

反対側に1m以下の水路がある場合

画像引用元：鳥取市公式ウェブサイト『建築基準法第42条の規定による「2項道路」の道路後退線の取扱い』

上記の場合、道路の中心線から2mの位置まで、敷地の境界線を後退させる必要があります。

反対側に1mを超える水路がある場合

画像引用元：鳥取市公式ウェブサイト『建築基準法第42条の規定による「2項道路」の道路後退線の取扱い』

この場合、水路と道路の境界線から4mの位置まで敷地の境界線を後退させます。

反対側に河川・線路敷地がある場合

画像引用元：鳥取市公式ウェブサイト『建築基準法第42条の規定による「2項道路」の道路後退線の取扱い』

この場合、河川または線路敷地と道路の境界線から4mの位置まで後退させる必要があります。

なお、接道義務や長さの測り方については、こちらの記事をご覧ください。

 ≫ 【建築基準法の接道義務】接道長さや測り方について解説

（出典：鳥取市公式ウェブサイト『建築基準法第42条の規定による「2項道路」の道路後退線の取扱い』）

セットバックを行う際の注意点

セットバックを行う際は、後退部分の利用や建ぺい率・容積率など、主に2つの注意が必要です。

①後退部分には建築できない

セットバックによって後退した敷地には、住宅や擁壁、門、塀などを建築することはできません。

セットバックした敷地は道路とみなされるため、住宅をはじめ、駐車場として利用したり、生垣やプランターを設置したりすることも認められません。

すでに住宅・擁壁・塀などがある状態で改築やリフォームを行う際は、セットバックを行うためにこれらを解体・撤去する必要があります。

②敷地面積に算入しない

セットバックによって敷地の境界線を後退させた部分については、敷地面積として算入することはできません。

建築基準法では、接道義務のほかにも、建ぺい率や容積率といった規制が設けられています。セットバックを行うと、敷地面積が小さくなり、その土地の見た目よりも小さな見た目の住宅をたてることになる点を考慮する必要があります。

工務店・ビルダーでは、顧客が希望する広さや間取りの住宅が建てられるかどうか、規制内容を事前に確認しておくことが重要です。

まとめ

この記事では、42条2項道路におけるセットバックついて、以下の内容を解説しました。

• 42条2項道路とは
• セットバックについて
• セットバックを行う際の注意点

住宅建築をする敷地が、幅員4m未満の42条2項道路と接している場合は、道路との境界を後退させるセットバックが必要です。ただし、後退した部分については建築物を建てられないほか、敷地面積にも算入することができません。建てられる住宅の広さや間取りなどにも影響するため、注意が必要です。

工務店・ビルダーでは、設計段階でのトラブルを防ぐために、道路調査や顧客への説明を適切に行っておくことが大切です。

なお、再建築不可物件については、こちらの記事で解説しています。併せてご確認ください。

 ≫ 再建築不可物件とは何か？ 建築上の制限や活用方法について解説​​​​​​​