住宅を新たに建築するにあたって、道路の種別や幅員、接道の長さによっては、設計上の制限が生じたり、住宅建築が認められなかったりする可能性があります。

工務店・ビルダーは、土地の購入や住宅設計を行う前に道路調査を実施することが必要です。

しかし、道路調査で何を確認すればよいのか、具体的な方法についてよく理解できていないという方もいるのではないでしょうか。

この記事では、道路の種類をはじめ、道路調査の方法や注意するポイントについて解説します。

道路の種類

『建築基準法』第43条では、建築物の敷地が建築基準法上の4m以上の道路に2m以上接することが義務づけられています。

第四十三条　建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。

一　自動車のみの交通の用に供する道路

二　地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第十二条の十一の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。）内の道路

引用元：e-Gov法令検索『建築基準法』第43条

また、建築基準法で定められている道路の種別は、以下の6つです。

▼建築基準法上の道路種別

また、道路には公道・私道といった区分もあります。公道は、建築基準法上の道路に当たり、国や地方公共団体が所有・管理しています。私道は、個人や企業が所有する道路のことです。

工務店・ビルダーが道路調査を行う際は、敷地に接する道路が建築基準法上の道路であるかどうか、またその所有者についても確認が必要です。

（出典：e-Gov法令検索『建築基準法』）

道路調査の方法

道路調査では、各地域の役所や現地調査によって、法令上の義務を満たしているか、また建築上の制限があるかなどを確認します。

①道路種別の確認

敷地に接している道路が、建築基準法上の道路であるかを確認します。

道路種別は、地域の役所の建築指導課に出向いて、道路地図を閲覧することで確認できます。地域によっては、行政のホームページに道路に関する情報が掲載されている場合もあります。

建築基準法上の道路と確認できない場合には、役所に道路調査を依頼することが必要です。

②幅員・接道長さの測定

道路調査では、敷地に接している道路の幅員や接道の長さについて測定・確認する必要があります。

道路の幅員は、道路の幅員と接道の長さを現地調査したり、役所で道路台帳平面図を取得して図面上で測定したりします。

調査の結果、幅員が4mに満たない場合には、道路の中心線から水平距離2mの位置まで敷地を後退する“セットバック”を実施することが必要です。

道路幅員の正しい測り方や調査方法については、こちらの記事をご覧ください。

 ≫ 【道路幅員の調査方法】正しい測り方を5つのケース別に解説

また、接道義務や接道長さの測り方は、こちらで解説しています。

 ≫ 【建築基準法の接道義務】接道長さや測り方について解説

③道路内建築制限の確認

建築基準法で定められた道路内の建築制限について、現地調査で確認を行います。

『建築基準法』第44条では、建築物や敷地を造成するための擁壁が必要になる場合は、道路内に突き出して建築・造り替えてはいけないと定められています。

第四十四条　建築物又は敷地を造成するための擁壁は、道路内に、又は道路に突き出して建築し、又は築造してはならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する建築物については、この限りでない。

引用元：e-Gov法令検索『建築基準法』第44条

そのため、住宅を建てる敷地において、擁壁が必要な高低差があるか、既存の擁壁の造り替えが必要かなどを現地調査で確認することが必要です。

工務店・ビルダーが実施する現地調査や役所調査については、こちらの記事で詳しく解説しています。

 ≫ 不動産の現地調査で確認する5つのポイント

また、擁壁の安全性の確認や検査済証については、こちらの記事をご覧ください。

 ≫ 安全な擁壁（ようへき）の調査方法と検査済証で分かる内容

（出典：e-Gov法令検索『建築基準法』）

道路調査で注意するポイント

道路調査を実施する際、特に注意が必要なポイントとして、道路幅員と各自治体が設けている条例での規制が挙げられます。

①道路幅員とセットバック

道路調査で道路幅員を測定する際は、セットバックの要否と中心線の基準について注意します。

敷地に接する道路の幅員が4mに満たない場合には、敷地の境界を後退させて4mを確保するセットバックを行います。

ただし、後退させたセットバック部分については、住宅建築の建ぺい率や容積率の計算に含めることはできません。建てられる住宅の敷地面積や延べ床面積にも影響するため、正しい幅員を測定するとともに、施主に説明することが重要です。

また、幅員の測定は道路の中心線を基準としますが、道路向かい側の住宅がすでにセットバックを行っている場合は、現地で測定した中心線と異なる可能性があります。その場合は、従来の道路の中心線から測定して、4mの幅員を確保できるようにセットバックを行う必要があります。

②自治体の条例による規制

道路調査を実施する際は、各自治体による制限について確認することも重要です。

『建築基準法』第43条第3項では、以下のような建築物について、地方自治体が道路幅員や接道長さについて制限を追加できると定めています。

３　地方公共団体は、次の各号のいずれかに該当する建築物について、その用途、規模又は位置の特殊性により、第一項の規定によつては避難又は通行の安全の目的を十分に達成することが困難であると認めるときは、条例で、その敷地が接しなければならない道路の幅員、その敷地が道路に接する部分の長さその他その敷地又は建築物と道路との関係に関して必要な制限を付加することができる。一　特殊建築物

二　階数が三以上である建築物

三　政令で定める窓その他の開口部を有しない居室を有する建築物

四　延べ面積（同一敷地内に二以上の建築物がある場合にあつては、その延べ面積の合計。次号、第四節、第七節及び別表第三において同じ。）が千平方メートルを超える建築物

五　その敷地が袋路状道路（その一端のみが他の道路に接続したものをいう。）にのみ接する建築物で、延べ面積が百五十平方メートルを超えるもの（一戸建ての住宅を除く。）

引用元：e-Gov法令検索『建築基準法』第43条第3項

まとめ

この記事では、道路調査について以下の内容を解説しました。

• 道路の種類
• 道路調査の方法
• 道路調査で注意するポイント

住宅を建てる際は、建築基準法上の幅員が4m以上の道路に2m以上接している敷地かどうか、道路調査によって確認することが必要です。

道路調査では、役所で道路情報に関する書類を取得するとともに、現地調査によって道路の幅員・接道の長さ、周辺状況について確認を行います。

道路の種別・法規制・セットバックの有無によって、建築の可否や建てられる住宅が変わるため、適切に測定・検証したうえで施主に丁寧な説明を行うことが大切です。

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